建替え Rebuilding
建替えの流れ Rebuilding flow
お問い合わせ・ご相談
まずは、お電話（06-4864-8989）・メールなどでお問い合わせください。
＜下記のご希望内容などをお教えください＞
■ ご予算 ■ 緊急を要する工事かどうか ■ 工事施工予定 ■ 現場調査、打ち合わせの日時ご相談
現場調査・打ち合わせ
当社スタッフが現場調査も兼ねて訪問し、打ち合わせいたします。
＜下記の作業を行います＞
■ 現場の採寸・写真撮影などをさせていただきます
■ ご要望と現場の状況を元に設計いたします
■ 現状の問題点・ご希望の使用材料・メーカー品などのご要望をうかがいます
■ リフォームの提案に役に立つ家族構成や生活パターンなどをお聞かせください
ご提案
設計図・カタログ・現物見本などの資料を作成いたします。
メーカーのカタログだけではわかりにくい場合は、展示場などへご案内、またはご紹介いたします。
施主様が納得できるまで図面の加筆や訂正をいたしますので、ご遠慮や漏れなくご希望をお伝えください。
お見積もりの提出・説明
図面、仕様が固まりましたら見積書を作成します。
ご予算オーバーの場合は、設計内容変更・使用材料・製品のグレード変更などで減額いたしますので遠慮なくご相談ください。
「こだわりたい所」と「妥協できる所」を上手く切り替えることで金額調整が可能です。
工程表の提出
工程表を提出し、ご説明いたします。
工事内容日程、お引き渡しなどの詳細を提示し、ご確認いただきます。
契約
ご予算・工期のご納得をいただきましたらご契約いただきます。
工事施工
近隣への工事のご挨拶をいたします。
現場内でお気付きの点は、何なりと現場監督にお申し付けください。
工事完了・完成検査
竣工の際のチェックをしていきます。細部に渡るまで調べます。
お気付きの点、疑問点などございましたら、遠慮なくご指摘、お問い合わせください。
清算・お引き渡し
お客様に施工の出来栄えを確認していただき、お引き渡しします。
アフターメンテナンス
お引き渡し後のアフターメンテナンスも丁寧に行いますので、安心してお任せください。
建築基礎知識 Basic knowledge of architecture
建替えや増築を考える時、何から始めればいいのでしょうか？ご家族の希望を集約するための家族会議、 資金確保のための金融機関調べ、安心出来る工務店探し、住宅展示場やメーカーショールーム巡りなど、様々な情報収集が必要となります。
上記も大切ですが、都心に建設された古い住宅の場合、建築基準法などの法律によってこれまでの居住空間よりも狭い空間しか確保出来ないこともあります。
まず最初に下記の2つのポイントをもとに、現在の住宅を「知ること」から始めてください。
土地に関する内容
＜地積（土地の面積）の把握＞ 登記簿面積と実測面積の確認
建替えや新築、増改築の工事の際には、建築基準法に定められている建ぺい率や容積率、日影規制に関する斜線制限などの規制の範囲内で計画を立てなければいけません。
ご自分の土地の大きさは、意外と把握されていない方が多く、建替えを予定して進めていくうちに、希望した間取りが出来ない状況をよく見かけます。
最近新築した住宅には、地積測量図が当然のようにつきますが、昔の家には測量図がないということもよくあります。
建築の際は、登記簿に記載された面積ではなく、測量図に記載された面積を基準とした実測面積が重要となります。
実測面積が20坪あっても前面道路の影響でさらに土地が狭くなることもあるので、法務局で測量図の確認と市役所などで前面道路の確認が必要です。
境界の確定
境界には、大きく分けて2つの意味があります。
1つは、1筆の土地と1筆の土地（土地は、1個2個ではなく、1筆2筆と数えます）の境目のことを言います。
地番（土地にあてがわれる番号、住居表示ではありません）の境目のことです。これを公法上の境界と言います。
もう1つは、私法上の境界です。前者が国が決めるものであって、これは土地を所有する者同志が取り決める境界です。
通常はどちらも一致しているのですが、時効取得などによって公法上の境界と私法上の境界が一致しない場合があります。
裁判などでもめるケースは、私法上の境界に関することが多いようです。境界を確定するときは、公法上の境界を基準にし、当事者同士がお互い確認する意味で筆界確認書を作成しておくことで、トラブル防止につながります。
＜用途地域＞ 建ぺい率・容積率の他、建築出来るものなどを確認、斜線制限など
新築・建替え・リフォームをする場合、必ず建築基準法を遵守しなければなりません。対象地の用途地域によって、住宅を建てることが出来なかったり、お店を営むことや自動車工場が出来なかったりする場合もあります。
また、文化財保護法により、その土地に歴史的価値のあるものが埋まっている可能性があるかもしれないということで、埋蔵文化財包蔵地に指定されていたりすると、工事をする前に調査をしなければいけない場合などがあります。建物の大きさは、その土地の大きさと用途地域、前面道路などによって制限されます。同じ20坪の土地でも、延床面積60坪の建物を建てられる土地もあれば、32坪までしか建てられない土地もあります。
また、敷地の一部が都市計画道路に指定されている場合は、建築物の高さや階数、構造などの制限がかかることもあります。北側斜線・隣地斜線・道路斜線などの日影に関する制限などにより建物の高さが制限されたりもします。これらを調べるには、市役所の建築指導課に行くことをおすすめします。※包蔵地に関するお問い合わせは、市の教育委員会になります。
＜前面道路の内容＞ 建築基準法上の道路であるかどうか、セットバック他
敷地の前の道路が広いアスファルト道路であっても、建築基準法上の道路でない場合は、建築することが出来ません（増改築も出来ません）。
前面道路が4m未満の道路である場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を削られ、道路としてみなされる場合があります。
これをセットバックと言います。
その後退した部分は、道路であるので所有者であっても建築することが出来ず、その部分の面積を除外した面積を基準とした建築計画をたてなければいけません。
埋設物
ここでご説明する埋設物とは、前項でご説明した包蔵地に指定された土地から出る歴史的価値のあるもの以外のものです。
戦前や戦後すぐに建築された建物などは、下水施設がまだ完備されていなかったため、排水施設を共有して利用していました。
そのため、隣地や裏の家からの排水が自分の敷地内を通っている可能性などもあります。
また、新しい土地を購入して建築する場合などは、それまで建っていた建物の用途や構造など注意をしておく必要があります。
解体時に基礎を残したまま表面上は更地になっていたり、汚染物などが残留していることもあるので事前の確認が大切です。
越境物
普段の生活に支障がないため気にしていないものでも、建替えの際には注意が必要なものに越境物があります。
隣とつながった家（いわゆる連棟の家）などは、雨どいを共有していたり、お互いの雨どいが越境しあったりしていることもあります。
また、意外と見逃しやすいものに、電話線やケーブルテレビの線なども空中で敷地を越境していることもあります。
その他、レンジフードや雨どいのマス、植物や木などにも注意が必要でしょう。
建物に関する内容
築年数・構造
築年数や構造を把握するのも選択肢を広げる要素となります。
何十年も経ってるから、建替えしかないと思われる方もいらっしゃいますが、基礎や躯体を補強することで、間取りの変更や耐用年数の延長、採光や通風などを取り入れることが出来る場合もあります。
セットバックなどで居住面積が小さくなるより、リフォームされることで新しい空間を創造することも大切です。
床面積・増改築の有無
2代目、3代目と受け継がれた住宅の場合、自分たちが生まれる前に増改築をしていたという話をよく聞きます。
謄本上では、建坪20坪程度しかないのに実際は、30坪以上あることも不思議ではありません。
増築した場合、構造や雨じまいの問題も考慮して、耐震に関する調査もおすすめします。
雨漏り・シロアリなどの被害
物件を売買する際に、物件の現況調査票というのを売主から買主へ提出していただくのですが、調査項目の中に雨漏り・シロアリの被害は必ず報告しなければなりません。
構造に関する問題の中で重要なことだからです。
シロアリが発生し、駆除してもらうだけで、構造的に問題が起こっていないのか調べることが必要です。
アスベストなどの使用の有無
アスベスト（石綿）の繊維1本の細さは、大体髪の毛の5,000分の1程度の細さで、1970年ごろの高度成長期に安価で耐久性・耐熱性に優れた鉱物ということで、建築の断熱材として多く利用されてきました。
その繊維を肺に吸引すると20年から40年の潜伏期間を経て、肺がんや中皮種などを発祥する確率が高く、注意をする必要があります。
※屋根瓦・屋根用波板・石膏板・天井用化粧板など
飲料水・電気・ガス・下水などの状況
飲料水に関しては、既存の水道メーターから更に口径の大きいメーターに変更する場合が多く、下水管については、建物の前面ではなく、裏の家の前につながっていたということもよく聞きます。
電気については、電化製品の増加により配電盤の変更や動力電力の利用なども必要となるかもしれません。
電気・ガスについては、環境問題なども配慮して様々な商品が開発されています。
将来の変化に対応した設計を事前に考えておくことも大切です。
お引き渡し後について After delivery
「住宅瑕疵担保履行法」について
建築中やお引き渡し後について、建物に不具合があったり、建設会社が倒産したりした時に一番迷惑がかかるのが、お客様です。
しっかりした家を建築・施工するのは当然のことではありますが、万が一の状況に備えて、財団法人住宅保証機構に加盟しています。
財団法人 住宅保証機構 ＞ http://www.how.or.jp/
登録業者の証明 ＞ 「まもりすまい保険 届出事業者」
また、信頼と安心のもとに住宅を供給出来るよう「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が施行されます。
新築住宅を引き渡す場合、保険加入、または供託のいずれかの対応が必要となります。（平成21年10月1日～）
まもりすまい保険」について
ライフデザインでは、施工物件全てに対して「まもりすまい保険」に加入しています
「まもりすまい保険」とは、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）に基づく保険として、同法による保険法人として指定を受けた住宅保証機構株式会社が、全ての住宅事業者様を対象として提供する保険で、住宅瑕疵担保責任保険（1号保険）と住宅瑕疵担保責任任意保険（2号保険）の2種類の保険があります。